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L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO: LA NATURA DEL RAPPORTO E L’OBBLIGATORIETA’ DELLA NOMINA.

Amministratore e Mandato

La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di un articolato dibattito, data la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini, poi culminato con la legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, che ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso se organo dell’ente condominio o quale mandatario dell’assemblea!
La riforma pero’ ha ben chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.

Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La Legge 220 ha chiarito anche per quel che concerne l’amministratore giudiziario infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (si tenga a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce in capo agli stessi l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore a mezzo delibera dell’organo competente, cioè l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.

Infezione da Coronavirus di un condominio come si deve comportare l’Amministratore?

Covid-19

L’Amministratore di Condominio ha delle enormi responsabilità in questo periodo di infezione da coronavirus.

Come si deve comportare l’Amministratore?

Mentre sussiste per il soggetto contagiato l’obbligo alla quarantena, non sussiste invece l’obbligo per lo stesso di comunicare il suo stato a tutti coloro con i quali egli sia stato in contatto negli ultimi 15/20 giorni.

In assenza di espressa autorizzazione scritta all’Amministratore di Condominio, nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali, nessuna informazione dovrebbe essere data a cura del legale rappresentante del Condominio.

Si consideri anche che l’Amministratore apprende questa informazione, ma non è in possesso dei dati del test del così detto “tampone” e, pertanto, non ha alcuna certezza circa la fondatezza dell’informazione.

Non essendovi in capo all’Amministratore un obbligo giuridico di rendere nota tale informazione in assenza del consenso, nemmeno vi sarà una sua responsabilità in caso egli abbia mantenuto il silenzio.

Si consideri che se il legislatore non ha ritenuto meritevole la previsione di una norma specifica che imponesse la comunicazione da parte del soggetto contagiato, molto probabilmente si deve procedere in questo modo.

Sicuramente, appare buona norma procedere periodicamente, a seconda dei casi e informando i Condòmini, con la disinfezione e sanificazione delle parti comuni.

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Dotare l’Amministratore di condominio di conoscenze di base per la gestione e la prevenzione dei conflitti, fondamentali nella vita condominiale. Verrà riservata una particolare attenzione alle dinamiche che si innescano frequentemente nelle assemblee dei condomini.

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