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L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO: LA NATURA DEL RAPPORTO E L’OBBLIGATORIETA’ DELLA NOMINA.

Amministratore e Mandato

La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di un articolato dibattito, data la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini, poi culminato con la legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, che ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso se organo dell’ente condominio o quale mandatario dell’assemblea!
La riforma pero’ ha ben chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.

Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La Legge 220 ha chiarito anche per quel che concerne l’amministratore giudiziario infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (si tenga a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce in capo agli stessi l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore a mezzo delibera dell’organo competente, cioè l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.

Infezione da Coronavirus di un condominio come si deve comportare l’Amministratore?

Covid-19

L’Amministratore di Condominio ha delle enormi responsabilità in questo periodo di infezione da coronavirus.

Come si deve comportare l’Amministratore?

Mentre sussiste per il soggetto contagiato l’obbligo alla quarantena, non sussiste invece l’obbligo per lo stesso di comunicare il suo stato a tutti coloro con i quali egli sia stato in contatto negli ultimi 15/20 giorni.

In assenza di espressa autorizzazione scritta all’Amministratore di Condominio, nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali, nessuna informazione dovrebbe essere data a cura del legale rappresentante del Condominio.

Si consideri anche che l’Amministratore apprende questa informazione, ma non è in possesso dei dati del test del così detto “tampone” e, pertanto, non ha alcuna certezza circa la fondatezza dell’informazione.

Non essendovi in capo all’Amministratore un obbligo giuridico di rendere nota tale informazione in assenza del consenso, nemmeno vi sarà una sua responsabilità in caso egli abbia mantenuto il silenzio.

Si consideri che se il legislatore non ha ritenuto meritevole la previsione di una norma specifica che imponesse la comunicazione da parte del soggetto contagiato, molto probabilmente si deve procedere in questo modo.

Sicuramente, appare buona norma procedere periodicamente, a seconda dei casi e informando i Condòmini, con la disinfezione e sanificazione delle parti comuni.

Registrare l’assemblea condominiale: ecco i limiti imposti dal GDPR

Informatizzazione

La richiesta di un condominio all’amministratore di registrare l’assemblea può essere più che logico, soprattutto in casi di assemblee particolarmente affollate, dove la registrazione costituirebbe un metodo efficace e pratico di verbalizzazione della discussione e delle operazioni di voto.

Tuttavia la registrazione di una conversazione è sottoposta a vincoli e norme che tutelano la riservatezza delle persone coinvolte; sulla possibilità di registrare un’assemblea condominiale si è infatti espressa la corte di Cassazione.

La Corte di Cassazione, ha avuto modo di ribadire quanto affermato nel che il d.lgs n. 196/2003 secondo cui “il trattamento (e quindi la comunicazione) di dati personali effettuato da persone fisiche per fini esclusivamente personali è soggetto all’applicazione delle disposizioni di cui al TU, solo se i dati sono destinati a una comunicazione sistematica o alla diffusione. Pertanto il soggetto è tenuto a rispettare le disposizioni del TU, ivi comprese quelle in tema di obbligo di consenso espresso dell’interessato per il trattamento, solo quando i dati raccolti e trattati sono destinati alla comunicazione sistematica e alla diffusione”. (Cass. 24 marzo 2011 n. 18908).

In altri termini la registrazione di una conversazione è consentita perché chi vi partecipa accetta il rischio che essa sia documentata, tuttavia si considera violazione della privacy  la diffusione della registrazione a persone non presenti all’atto della conversazione e se la diffusione avviene per “scopi diversi dalla tutela di un diritto proprio o altrui“.

Più recentemente rispetto alla Cassazione, il Tribunale di Roma si è occupato della registrazione audio dell’assemblea condominiale richiesta all’amministratore di condominio da parte di un condòmino, stabilendo che “ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore che la riunione condominiale sia registrata senza che il diritto alla segretezza della comunicazione venga compromesso. Difatti il contenuto della registrazione viene legittimamente appreso solo da chi legittimamente vi assiste; nonostante ciò, è espresso il divieto di divulgare a terzi tale contenuto”

Diversa la situazione per ciò che concerne la video registrazione dell’assemblea. Rispetto a questa particolare documentazione, il Garante per la protezione dei dati personali ha posto regole più stringenti, specificando che «l’assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti.

Programma Corso Base 72 ORE + 8 ORE Con Verifica Finale

  1. Il condominio in generale(4 ORE):
  • La proprietà, la comunione, il condominio, l’uso e il godimento delle parti comuni.
  1. Regolamento Tabelle e Registri(4 Ore):
  • Regolamento: Funzione del regolamento, rapporto tra le norme codicistiche e norme regolamentari, regolamento contrattuale ed assembleare.
  • Tabelle Millesimali.
  • Registri Condominiali Obbligatori.
  • Ripartizione Lastrico Solare, Terrazzi a Livello, Tetti e Sottotetti, Balconi a Castello ed Aggettanti e tenuta dei registri obbligatori.
  1. L’amministratore(6 ORE):
  • Natura, nomina e revoca, attribuzione e rappresentanza.
  1. Esercitazione e Pratica(2 ORE):
  2. La contabilità(8 ORE):
  • Il rendiconto, la documentazione giustificativa e la sua conservazione, conto patrimoniale e situazione di cassa, il piano di riparto e i criteri di ripartizione.
  1. Esercitazione e Pratica(8 ORE):
  • Contabilità
  1. L’assemblea(6 ORE):
  • Funzioni dell’assemblea, organizzazione, convocazione e costituzione, il Presidente e il Segretario, validità delle delibere e relativa impugnativa.
  1. Esercitazione e Pratica(2 ORE):
  2. I contratti(2 ORE):
  • Contratti di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria.
  1. 10)La responsabilità dell’Amministratore(2 ORE):
  • Responsabilità civile e penale dell’amministratore, i reati connessi all’attività professionale e quelli connessi alla responsabilità del mandato.
  1. 11)Locazioni(2 ORE):
  • Le locazioni degli immobili urbani, norme codicistiche e leggi speciali, locazioni abitative e ad uso diverso.
  1. 12)L’assicurazione(2 ORE):
  • Oggetto dell’assicurazione, la responsabilità civile, l’incendio e la polizza globale fabbricati, i valori assicurativi, la proporzionale.
  1. 13)Tecnologia(4 ORE):
  • Gli impianti termici, elettrici ed idraulici, la terminologia tecnica, la manutenzione periodica, il contratto d’appalto, la normativa di sicurezza. La tecnologia edile e gli impianti elevatori.
  1. 14)Condominio e Ambiente(2 Ore):
  • Principale Novità in Materia Ambientale e Contenimento del Consumo Energetico.
  1. 15)I dipendenti del condominio(2 ORE):
  • Il contratto collettivo di lavoro, gli adempimenti fiscali e quelli previdenziali, la retribuzione, il trattamento di fine rapporto, sicurezza sul lavoro.
  1. 16)Psicologia del condominio(2 ORE):
  • La gestione delle dinamiche di gruppo, la partecipazione dell’amministratore ai processi decisionali. Etica condominiale e deontologia professionale.
  1. 17)La normativa extra-codicistica(2 ORE):
  • Le leggi sul risparmio energetico, sui parcheggi, sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sulla sicurezza degli impianti.
  • Le controversie condominiali la mediazione e l’arbitrato.
  • Rapporti con il legale, recupero forzoso, danno temuto e nuova opera.
  1. 18) LA FISCALITÀ IMMOBILIARE IN ITALIA(4 ORE):
  • Imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES).
  • Imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU).
  • Imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI).
  • Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale).
  • Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni).
  • Imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).
  1. 19)Condominio, Protezione Dati Personali Dei Condomini E Privacy(4 Ore):
  • La protezione dei dati personali sia in relazione all’attività dell’amministratore come professionista, che in relazione al corretto trattamento dei dati dei condomini. Videosorveglianza e Sito internet del condominio – Casistica Particolare.
  1. 20)Amministratore Manager Building – come si è evoluta la professione e percezione del cliente / condomino(2 Ore):
  • Professionista o Manager Building? Legge 4/2013 quali riflessi.
  1. 21)Il Condominio e la Pubblica Amministrazione(2 Ore):
  • Accesso agli atti alla Luce della Nuova Normativa, Ruolo dell’Amministratore nel trattamento dei dati e trasmissione dei Dati nei Confronti della Pubblica Amministrazione.
  1. 22)Gli Strumenti di Marketing per l’Amministratore condominiale: Social – Blog – Google(4 ore)
  • Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
  • Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
  1. 23)Contabilità Condominiale Avanzata e Comparativa quale strumento di Marketing per l’Amministratore 3.0(4 ore)
  • Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
  • Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
  1. 24)Prova Finale(8 Ore):
  • Prova Scritta con risposta di numero 30 Domande(2 Ore);
  • Prova Scritta simulazione Bilancio Preventivo e Consuntivo(2 Ore);
  • Prova Orale(4 Ore);