Amministratore di Condominio e Mandato
L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO: LA NATURA DEL RAPPORTO E L’OBBLIGATORIETA’ DELLA NOMINA.
La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di un articolato dibattito, data la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini, poi culminato con la legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, che ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso se organo dell’ente condominio o quale mandatario dell’assemblea!
La riforma pero’ ha ben chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.
Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La Legge 220 ha chiarito anche per quel che concerne l’amministratore giudiziario infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (si tenga a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce in capo agli stessi l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore a mezzo delibera dell’organo competente, cioè l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.
Infezione da Coronavirus di un condominio come si deve comportare l’Amministratore?
L’Amministratore di Condominio ha delle enormi responsabilità in questo periodo di infezione da coronavirus.
Come si deve comportare l’Amministratore?
Mentre sussiste per il soggetto contagiato l’obbligo alla quarantena, non sussiste invece l’obbligo per lo stesso di comunicare il suo stato a tutti coloro con i quali egli sia stato in contatto negli ultimi 15/20 giorni.
In assenza di espressa autorizzazione scritta all’Amministratore di Condominio, nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali, nessuna informazione dovrebbe essere data a cura del legale rappresentante del Condominio.
Si consideri anche che l’Amministratore apprende questa informazione, ma non è in possesso dei dati del test del così detto “tampone” e, pertanto, non ha alcuna certezza circa la fondatezza dell’informazione.
Non essendovi in capo all’Amministratore un obbligo giuridico di rendere nota tale informazione in assenza del consenso, nemmeno vi sarà una sua responsabilità in caso egli abbia mantenuto il silenzio.
Si consideri che se il legislatore non ha ritenuto meritevole la previsione di una norma specifica che imponesse la comunicazione da parte del soggetto contagiato, molto probabilmente si deve procedere in questo modo.
Sicuramente, appare buona norma procedere periodicamente, a seconda dei casi e informando i Condòmini, con la disinfezione e sanificazione delle parti comuni.
DIPENDENTI DEL CONDOMINIO – COVID 19!
Si parta del presupposto che i Dipendenti hanno un contratto di prestazione di lavoro subordinato a beneficio di tutti i Condòmini, mentre è la figura dell’Amministratore a ricoprire il ruolo di datore di lavoro. Risulta quindi opportuno, laddove possibile, che questi siano informati dello stato di salute del Dipendente con il quale sono stati in contatto. Seppure con tutte le dovute cautele e delicatezze che il caso impone, si ritiene che ai Condòmini l’informazione sull’eventualità che il Dipendente del Condominio sia positivo al coronavirus debba essere data per tutelare non solo il lavoratore, ma anche tutti gli abitanti MA PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE. L’Amministratore deve acquisire il consenso scritto a darne notizia a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio.
Qualche riflessione in più in merito: il Dipendente è, inevitabilmente, a contatto con le parti comuni e facilmente anche con i Condòmini; non si tratta di malattia comune, ma di emergenza epidemiologica ed i provvedimenti emanati per Covid-19 dal Governo non sembrano porre a carico dell’Amministratore alcun tipo di obbligo al riguardo.
Comunicare ai Condòmini che il Dipendente è affetto da Covid-19 può essere corretto, PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE, affinché gli stessi possano singolarmente valutare ogni aspetto di rischio e prendere le cautele necessarie.
Si tratta di un dovere civico, rafforzato dalle incombenze previste sul datore di lavoro dal Comunicato del Garante della Privacy del 2/3/2020 in relazione alla variazione del rischio biologico derivante dal coronavirus(non si ipotizza sul tema una rilevanza penale nel caso di omissione).
Fermo restando che il lavoratore è TENUTO ad informare il datore di lavoro su ogni situazione di pericolo per la salute e la sicurezza sui luoghi di lavoro, appare opportuna l’acquisizione da parte dell’Amministratore del consenso dell’interessato, prima di dare qualsivoglia notizia sulla sua positività al Covid-19.
La notizia del contagio potrà plausibilmente essere appresa dall’Amministratore condominiale o all’esito di una formale comunicazione da parte delle Autorità Sanitarie o da una comunicazione proveniente dal Dipendente stesso (posto dalle Autorità in quarantena a casa), o dai familiari dello stesso.
In tal caso l’Amministratore condominiale, solo dopo aver ricevuto il consenso dall’interessato, potrà darne notizia a tutti con forme più consone possibili(circolare interna ai soli aventi diritto, NO volantini, NO affissioni).
Il Garante prevede, dunque, soltanto un obbligo per l’Amministratore di Condominio, in quanto datore di lavoro, di segnalare e comunicare alle Autorità Pubbliche eventuali rischi di contagio, laddove però, ovviamente, venga espressamente contattato ed informato dal lavoratore.
Ed è in questo preciso punto che si inserisce la Circolare interna INPS Hermes 716 del 25/2/2020 (citata espressamente dal DPCM dell’8/3/2020, art. 3 comma 2 lettera C) nella quale sarebbero contenute le indicazioni destinate internamente alle strutture territoriali INPS, relative all’utilizzo dei certificati medici per la quarantena obbligatoria o in autotutela preventiva, che riguardano i lavoratori pubblici e privati su tutto il territorio nazionale. Si aggiunga inoltre che i medici INPS, in seguito ad indicazioni ricevute dalla Direzione Generale, sede per sede, metteranno una esenzione dalle visite fiscali per tale tipo di diagnosi.
Rimane pertanto il fatto che, se tale evidenza non risulta chiaramente individuabile nell’attestato di malattia che viene inviato al datore di lavoro Amministratore di Condominio, quest’ultimo può correre il rischio di non essere informato dalle Autorità Sanitarie e restare sprovvisto di un’informazione cruciale se non gli viene poi data, almeno, dal diretto interessato.
CHI deve informare i condòmini laddove la circostanza del contagio fosse accertata definitivamente dalle Autorità Sanitarie?
Tenendo conto della complessità del quadro normativo si ritiene che l’Amministratore condominiale possa inviare comunicazioni formali a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio sullo stato di salute dei Dipendenti, soltanto previa espressa autorizzazione da parte dei diretti interessati.
Diverso il caso in cui si dovesse infettare un convivente del Dipendente con il quale lo stesso occupa un alloggio di proprietà dei Condòmini; infatti con quest’ultimo non vi è in essere alcun rapporto contrattuale e, pertanto, nessuna informazione dovrà essere resa pubblica.
E’ certamente opportuno dare al Dipendente convivente ferie, permessi o ricorrere ad altro sistema al fine di impedire la sua prestazione lavorativa ed in questo caso ai Condòmini andrà semplicemente comunicata la concessione delle ferie o del permesso o di altra soluzione che sia stata applicata il tutto, ovviamente, comprendendo anche la disinfezione delle parti comuni con ditte autorizzate che risultano espressamente indicate nella visura camerale e mediante l’utilizzo di prodotti certificati.
Seminario di Formazione Naca Web Marketing
Seminario N.A.C.A. sul Web marketing
Il seminario si terrà presso l’IBT Business Centre di Pompei in Via S.S. 145, n°24. Venerdì 5 aprile 2019 cominceremo alle ore 9:00 e termineremo alle 18:00.
N.A.C.A è un’associazione particolarmente sensibile alle esigenze degli iscritti, come conseguenza organizza dei corsi di formazione ed aggiornamento all’avanguardia, che trattano argomenti attuali ed indispensabili per integrare le competenze degli amministratori di condominio.
Argomenti trattati
Prima parte
Titolo: Internet per gli amministratori di condominio
- Come funziona Google ed i motori di ricerca
- Caratteristiche dei siti per studi amministrativi
- Cosa fare per ottenere un sito performante
- Incrementare i contatti e le richieste di preventivi
Seconda parte
Titolo: Web Advertising & Social media marketing
- I social network per amministratori
- I forum
- Visibilità dello studio e web reputation
- La pubblicità sul web
Conclusione
Titolo: Come creare il funnel
- Individuare le esigenze del target
- Identificare gli strumenti da utilizzare
- Pianificare la strategia
- Servizi bates
- Casi studio
I partecipanti al seminario N.A.C.A. sul web marketing acquisiranno le competenze sufficienti per creare una efficiente strategia di marketing, volta all’incremento del portafogli di condomini da amministrare.
Gli strumenti informatici sono uno degli argomenti, previsti dal legislatore nel DM 140/14. Per la precisione, all’articolo 5 comma 3, vengono definite le materie che costituiscono la corretta formazione per l’amministratore:
I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:
h) l’utilizzo degli strumenti informatici.
Con questa attenzione l’informatica e le sue applicazioni, si considerano un argomento indispensabile nella preparazione professionale degli amministratori. L’informatica può offrire molti vantaggi che vanno ben oltre ad un semplice foglio Excel. N.A.C.A. lo sa!
Eco Bonus
La legge di bilancio 2017, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 ha previsto detrazioni più elevate per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici.
In particolare, per tali interventi condominiali la detrazione, da ripartire sempre in 10 rate annuali di pari importo, spetta nella misura del:
- 70 %, per gli interventi che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%
della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
- 75%, per gli interventi del punto precedente diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015.
Da quanto pubblicato nel sito dell’ENEA, in relazione ai requisiti tecnici specifici, l’intervento:
- deve riguardare le parti comuni di edifici delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani
non riscaldati e/o il terreno e interessare più del 25 per cento della superficie disperdente;
- deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova realizzazione in ampliamento);
- deve riguardare solo le strutture i cui valori delle trasmittanze termiche (U) siano superiori a quelli riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008 come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010 (http://www.acs.enea.it/doc/dm_26-1-10.pdf)
- può comprendere, se i lavori sono eseguiti contestualmente, anche la sostituzione dei serramenti comprensivi di infissi e l’installazione delle schermature solari purché inseriti nei lavori previsti nella stessa relazione tecnica di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.lgs. n. 192 del 2005 e s.m.i.
- insistenti sulle stesse strutture esterne oggetto dell’intervento; nel caso dell’eventuale installazione delle schermature solari, l’intervento deve avere le caratteristiche pubblicate sul sito dell’ENEA;
- per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione invernale ed estiva con riferimento alle tabelle 3 e 4 del DI 26 giugno 2015, l’involucro edilizio dell’intero edificio deve avere, nello stato iniziale, qualità bassa sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva.
Analogamente a quanto precisato con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio anche ai fini della detrazione delle spese per interventi di riqualificazione energetica, qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Il concetto di “parti comuni”, tuttavia, pur non presupponendo l’esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome. Nel caso, ad esempio, di un edificio costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono, dunque, ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni”
Tali detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato conteggiando anche le eventuali pertinenze alle unità immobiliari
La sussistenza delle condizioni di miglioramento energetico dovrà essere asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione della prestazione energetica degli edifici “APE” di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26.6.2015.
IMPORTANTE: La mancata veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti.
L’ENEA effettua controlli, anche a campione, su tali attestazioni e la non veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista.
Tali detrazioni sono fruibili anche dagli IACP per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Eco Bonus – Immobili oggetto degli interventi e soggetti beneficiari
La detrazione descritta riguarda gli stessi soggetti beneficiari del Sisma Bonus (soggetti IRES e IRPEF) e la stessa tipologia di immobili esistenti, tuttavia a nulla rileva l’ubicazione territoriale degli immobili stessi.
Con la risoluzione n. 340 del 1° agosto 2008, è stato chiarito che la normativa fiscale in materia di riqualificazione energetica è finalizzata a promuovere il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti attraverso l’attribuzione di un beneficio che, per un’interpretazione sistematica è riferibile esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi.
Quindi, per quanto concerne le società o, più in generale, i titolari di reddito d’impresa la detrazione spetta con esclusivo riferimento ai fabbricati strumentali da questi utilizzati nell’esercizio della propria attività imprenditoriale.
Per le imprese, in particolare, condizione per poter fruire della detrazione è che all’intervento di risparmio energetico consegua una effettiva riduzione dei consumi energetici nell’esercizio dell’attività imprenditoriale; l’agevolazione, pertanto, non può riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell’attività esercitata quali, per le società che esercitano l’attività di pura locazione, gli immobili che, in linea di massima non sono cespiti strumentali ma costituiscono anche l’oggetto dell’attività imprenditoriale.
Le novità del 2018
La legge di bilancio 2018 ha esteso, a decorrere dal 1° gennaio 2018, la possibilità di cedere il credito corrispondente a tutte le detrazioni disciplinate dall’art. 14 del dl n. 63 (http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/06/05/13G00107/sg)
Vale a dire che tutti i contribuenti possono cedere la detrazione riferita a tutti gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni condominiali e a tutti gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari.
La legge conferma che:
- il predetto credito può essere ceduto ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché ad altri soggetti privati, con la facoltà per gli stessi di successiva cessione del credito, con esclusione delle banche e degli intermediari finanziari;
- il credito può essere ceduto anche alle banche e agli intermediari finanziari da parte dei soli contribuenti che ricadono nella no tax area La medesima legge, a decorrere dal 1° gennaio 2018, ha, inoltre, modificato l’articolo 14
prevedendo, tra l’altro:
- una nuova ipotesi di detrazione maggiorata per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, limitatamente alle zone sismiche 1, 2 ed anche 3 (zona Napoli e provincia). La misura della detrazione è pari all’80 per cento delle spese in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’85 per cento in caso di passaggio a due classi di rischio inferiore. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio;
- il riconoscimento delle detrazioni anche agli enti aventi le stesse finalità sociali degli IACP, istituiti nella forma di società, che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” e che siano state costituite e operanti alla data del 31 dicembre 2013, per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica, nonché alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci (articolo 14, comma 2-septies)
Per agevolare l’individuazione degli interventi di riqualificazione energetica ammessi alla detrazione, si riporta la tabella, tratta dal sito ENEA, degli interventi incentivabili per i quali è possibile cedere la detrazione e le aliquote di detrazione che scaturiscono dalla legge di bilancio 2018.
Infatti sulla Gazzetta Ufficiale n.302 del 29.12.2017 è stata pubblicata legge di Bilancio 2018 (Legge 27.12.2017 n.205) che integra e in parte modifica le condizioni di accesso ai benefici fiscali per l’efficienza energetica degli edifici, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2018.
Le principali novità riguardano la riduzione dell’aliquota di detrazione al 50% per:
- interventi relativi alla sostituzione di finestre comprensive d’infissi,
- schermature solari,
- caldaie a biomassa,
- caldaie a condensazione, che continuano ad essere ammesse purché abbiano un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n.811/2013. Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65%se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02.
Resta confermata al 65% l’aliquota per:
- interventi di coibentazione dell’involucro opaco,
- pompe di calore,
- sistemi di building automation,
- collettori solari per produzione di acqua calda,
- scaldacqua a pompa di calore,
- generatori ibridi, cioè costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro,
- generatori d’aria a condensazione.
- Sono ammessi con la stessa aliquota del 65%, anche i micro-cogeneratori, per una detrazione massima consentita di 100.000 euro.
Restano infine confermate al 70% e al 75% le aliquote di detrazione per:
- gli interventi di tipo condominiale,
per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con il limite di spesa di 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio a una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%. Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%. Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000 euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Le agevolazioni previste per il Sisma Bonus e per l’Eco Bonus non sono tra loro incompatibili. Ciò significa che sul medesimo immobile è possibile effettuare tutti e due i tipi di interventi fruendo delle rispettive detrazioni. Tuttavia, dato il principio generale che stabilisce che sulle stesse spese non è possibile fruire di più benefici, è necessario imputare, separatamente, i costi sostenuti a ciascun intervento. Tale modalità consente di calcolare la detrazione in base all’aliquota applicabile a seconda della natura dell’intervento effettuato, di differenziare la ripartizione della detrazione stessa in 5 o 10 quote annuali e di rispettare gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna delle agevolazioni in argomento
E’ attesa a breve la pubblicazione di uno o più decreti da parte del Ministero dello Sviluppo Economico di concerto con altri ministeri che devono precisare gli aspetti tecnici, procedurali e di controllo.
Registrare l’assemblea condominiale: ecco i limiti imposti dal GDPR
La richiesta di un condominio all’amministratore di registrare l’assemblea può essere più che logico, soprattutto in casi di assemblee particolarmente affollate, dove la registrazione costituirebbe un metodo efficace e pratico di verbalizzazione della discussione e delle operazioni di voto.
Tuttavia la registrazione di una conversazione è sottoposta a vincoli e norme che tutelano la riservatezza delle persone coinvolte; sulla possibilità di registrare un’assemblea condominiale si è infatti espressa la corte di Cassazione.
La Corte di Cassazione, ha avuto modo di ribadire quanto affermato nel che il d.lgs n. 196/2003 secondo cui “il trattamento (e quindi la comunicazione) di dati personali effettuato da persone fisiche per fini esclusivamente personali è soggetto all’applicazione delle disposizioni di cui al TU, solo se i dati sono destinati a una comunicazione sistematica o alla diffusione. Pertanto il soggetto è tenuto a rispettare le disposizioni del TU, ivi comprese quelle in tema di obbligo di consenso espresso dell’interessato per il trattamento, solo quando i dati raccolti e trattati sono destinati alla comunicazione sistematica e alla diffusione”. (Cass. 24 marzo 2011 n. 18908).
In altri termini la registrazione di una conversazione è consentita perché chi vi partecipa accetta il rischio che essa sia documentata, tuttavia si considera violazione della privacy la diffusione della registrazione a persone non presenti all’atto della conversazione e se la diffusione avviene per “scopi diversi dalla tutela di un diritto proprio o altrui“.
Più recentemente rispetto alla Cassazione, il Tribunale di Roma si è occupato della registrazione audio dell’assemblea condominiale richiesta all’amministratore di condominio da parte di un condòmino, stabilendo che “ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore che la riunione condominiale sia registrata senza che il diritto alla segretezza della comunicazione venga compromesso. Difatti il contenuto della registrazione viene legittimamente appreso solo da chi legittimamente vi assiste; nonostante ciò, è espresso il divieto di divulgare a terzi tale contenuto”
Diversa la situazione per ciò che concerne la video registrazione dell’assemblea. Rispetto a questa particolare documentazione, il Garante per la protezione dei dati personali ha posto regole più stringenti, specificando che «l’assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti.
Crolla un ponteggio in pieno centro. Tragedia sfiorata, ma su chi ricade la responsabilità?
La responsabilità per il crollo di un ponteggio
L’ondata di maltempo che ha investito la Campania nel pomeriggio del 29 ottobre ha causato molti danni e purtroppo anche una vittima: uno studente 21enne è rimasto ucciso sotto il peso di un albero crollato a Fuorigrotta, Napoli. A Castellammare di Stabia, per fortuna il maltempo non ha mietuto vite ma i danni sono stati molti: l’evento più catastrofico è stato il crollo di una impalcatura in corso Vittorio Emanuele. Quattro piani di tubolari e pedane di ferro sono rovinate in terra. Il ponteggio non ha resistito al forte vento. E’ purtroppo capitato parecchie volte di assistere, durante gli ormai frequenti nubifragi estivi, al verificarsi di seri danni collegati all’esecuzione di lavori straordinari in corso nel condominio, ivi compreso al crollo del ponteggio posizionato attorno all’edificio condominiale per i lavori di rifacimento della facciata o della copertura dello stabile, con conseguenze ovviamente devastanti. Si apre allora la ricerca del responsabile, se l’impresa che ha assunto l’appalto dei lavori oppure il condominio in quanto committente dei lavori stessi. Il dubbio è facilmente risolvibile se si considera che il condominio, stipulando con l’impresa un contratto d’appalto, carica sull’impresa stessa la responsabilità dell’organizzazione di tutti i mezzi necessari per il compimento dell’opera, restando solo obbligato a pagare il corrispettivo pattuito. La gestione dei lavori, compresa l’installazione del ponteggio, è sotto la direzione dell’appaltatore, che ne assume il rischio. Dal momento in cui viene aperto il cantiere passa in capo all’appaltatore la custodia non solo di quanto necessario per l’esecuzione del lavoro, ma anche di tutte quelle parti comuni dell’edificio interessate dai lavori. E così l’impresa che ha assunto l’appalto dei lavori è direttamente responsabile di tutti i danni che possono essere causati ai condomini o a terzi in conseguenza dell’esecuzione dei lavori: la responsabilità per la caduta del ponteggio non può che porsi in capo a colui che l’ha posizionato e che aveva l’obbligo di controllarne l’ancoraggio durante l’esecuzione dei lavori. La scelta dell’appaltatore, rimessa alla volontà dell’assemblea, assume però particolare importanza laddove possa ravvisarsi una responsabilità concorrente del condominio committente per eventi lesivi in danno a terzi per fatto colposo dell’appaltatore. In tale eventualità, peraltro eccezionale, la responsabilità del condominio committente può infatti sorgere qualora risulti in concreto, attraverso una valutazione da effettuarsi a cura del giudice caso per caso, che il compimento dell’opera o del servizio sia stato affidato ad un appaltatore risultato palesemente privo della capacità tecnica d’esecuzione dei lavori medesimi ovvero privo dell’organizzazione d’impresa necessarie ad eseguire l’appalto in sicurezza e senza pericolo di danno a terzi. Tali carenze tecniche e di organizzazione di mezzi devono peraltro sussistere prima dell’affidamento dei lavori d’appalto, quali caratteristiche insite dell’impresa appaltatrice all’esecuzione dei lavori determinanti l’evento lesivo ed altresì devono essere conosciute o conoscibili dal condominio committente con l’utilizzo dell’ordinaria prudenza. La scelta dell’appaltatore dovrà quindi essere estremamente scrupolosa e cadere su imprese in possesso di quei determinati requisiti che soddisfino quei particolari canoni di sicurezza richiesti dalla legge (D.lgs. n. 494/96) sulla cui osservanza da parte dell’appaltatore il condominio pure ha in dovere di sorvegliare.
Programma Corso Pratico di Contabilità Condominiale
DURATA DEL CORSO: 24 ore suddiviso in 2 moduli: Base di 8 ore, Avanzato di 16 ore
OBIETTIVO FORMATIVO:
Trasmettere ai partecipanti la conoscenza e le competenze sui vari aspetti che compongono la ragioneria. Partendo da argomenti base si passerà ad analizzare gli argomenti più complessi che caratterizzano la contabilità condominiale. Il corso, partendo dalle basi della contabilità condominiale, permetterà a tutti di comprendere gli argomenti trattati grazie ad un taglio estremamente pratico, ricco di esempi ed esercitazioni affinché ogni argomento possa essere comprensibile anche a chi non abbia alcuna conoscenza pregressa della materia.
A CHI SI RIVOLGE:
– Diplomati, Laureati e Professionisti che intendano imparare o migliorare le proprie conoscenze e competenze contabili
NUMERO PARTECIPATI : max. 20 persone
Il Corso verrà erogato solo al raggiungimento del numero minimo di 15 partecipanti.
QUOTA D’ISCRIZIONE:
Per gli associati NACA: GRATUITO
Per coloro che non sono associati: €. 300,00=
A CHI SI ISCRIVERA’ A TUTTE E TRE LE GIORNATE SARA’ RICONOSCIUTO UNO SCONTO DEL 10% SUL TOTALE
MATERIALE DIDATTICO:
Ai partecipanti saranno fornite, il primo giorno di lezione, le slides che verranno utilizzate durante il corso.
ATTESTATO FINALE:
A tutti i partecipanti sarà rilasciato Attestato di partecipazione
ACCREDITAMENTI:
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- NACA – Associazione Nazionale Amministratori di Condominio – ( 24 crediti)
ARGOMENTI TRATTATI NEL CORSO
- Piano dei conti
- Partita semplice
- Partita doppia
- Incasso contributi condominiali
- Contabilità fornitori
- Fondo morosi
- Fondo lavori straordinari
- Fondo TFR
- Rilevazione dei fatti gestionali
- Rettifica crediti
- Le scritture di chiusura
- Le scritture di riapertura
Programma Corso di Aggiornamento – DM. 140/2014
PROGRAMMA DEL CORSO DI AGGIORNAMENTO – DM. 140/2014.
28/04/2017 Venerdì 09:00-11:00: n. 2,0 ore Dott. Ivano Rossi – Argomento: Privacy in Condominio: Codice in materia di protezione dei dati personali – Decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 – (Gazz. Uff., 29 luglio 2003, n. 174 – Suppl. Ord. n. 123) e (legge n. 220/2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) Focus su Videosorveglianza e Adempimenti.
28/04/2017 Venerdì 11.00-11:30: n. 0,5 ore Dott. Ivano Rossi – Esercitazioni Pratiche e Question Time su: Privacy in Condominio: Codice in materia di protezione dei dati personali – Decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 – (Gazz. Uff., 29 luglio 2003, n. 174 – Suppl. Ord. n. 123) e (legge n. 220/2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) – Focus su Videosorveglianza e Adempimenti.
28/04/2017 Venerdì 11:30-13:30: n. 2,0 ore Ing. Elettore Attilio Argomenti: R.a.s. Registro Anagrafica Sicurezza Ecobonus e Bonus Ristrutturazione – Aspetti Tecnici e Pratici – Focus e Question Time;
28/04/2017 Sabato 14:30-15:30 n. 1 ore Ing. Mario Palumbo Argomenti Sicurezza in Condominio
28/04/2017 Sabato 15:30-18:30 n. 3 ore Avv. Alessandro Gallucci Argomento: Focus sulle principali Novità Giurisprudenziali in materia Condominiale – Analisi delle situazioni Patologiche del Condominio con Focus sulle Morosità e recupero del credito: Pignoramento – Asta giudiziaria – Curatore Fallimentare etc.
28/04/2017 Sabato 18:30-19:00 n.0,5 ore Avv. Alessandro Gallucci Esercitazioni e Question Time su Argomento: Focus sulle principali Novità Giurisprudenziali in materia Condominiale – Analisi delle situazioni Patologiche del Condominio con Focus sulle Morosità e recupero del credito: Pignoramento – Asta giudiziaria – Curatore Fallimentare etc.
29/04/2017 Sabato 09:00-10:30: n. 1,5 ore Dott. Francesco Di Castri Argomenti: Soddisfazione Clienti e Amministratore 3.0
29/04/2017 Sabato 10:30-11:00: n. 0,5 ore Dott. Francesco Di Castri Esercitazioni e Focus su Argomenti: Soddisfazione Clienti e Amministratore 3.0
29/04/2017 Sabato 11:00 – 13:00: n. 2,0 ore Ing. Salvatore Starace Argomento: Sisma Bonus(Articolo 1, comma 2, lettera c) L. Stabilità 2017) – Ecobonus(Art. 1 cc. 2-2-sexies della Legge 11 dicembre 2016, n. 232) – Bonus ristrutturazioni, le novità nella Legge di Bilancio 2017 – Aspetti Tecnici;
29/04/2017 Sabato 14:30-18:00: n. 4,0 ore Dott.ssa Deborah Furci – Argomenti: – BONUS FISCALI – LA CONTABILITA’ DEL CONDOMINIOAI SENSI DELL’ART. 1130 BIS – -LA FIGURA DEL REVISORE CONDOMINIALE – LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO.
Test Finale Durata n. 1 Ora
Totale Ore Teoria: 15,5 Totale Ore Esercitazioni, Focus e Question Time: 1,5
CREDITI: N. 15 AGLI ASSOCIATI REVCOND
Responsabile Coordinamento Sedi e Corsi
Dott. Antonio Rocco
Nb.: Alcuni moduli potranno variare di durata e/o di docente,
fermo restante il monte ore che sarà assicurato
Programma Corso Base 72 ORE + 8 ORE Con Verifica Finale
- Il condominio in generale(4 ORE):
- La proprietà, la comunione, il condominio, l’uso e il godimento delle parti comuni.
- Regolamento Tabelle e Registri(4 Ore):
- Regolamento: Funzione del regolamento, rapporto tra le norme codicistiche e norme regolamentari, regolamento contrattuale ed assembleare.
- Tabelle Millesimali.
- Registri Condominiali Obbligatori.
- Ripartizione Lastrico Solare, Terrazzi a Livello, Tetti e Sottotetti, Balconi a Castello ed Aggettanti e tenuta dei registri obbligatori.
- L’amministratore(6 ORE):
- Natura, nomina e revoca, attribuzione e rappresentanza.
- Esercitazione e Pratica(2 ORE):
- La contabilità(8 ORE):
- Il rendiconto, la documentazione giustificativa e la sua conservazione, conto patrimoniale e situazione di cassa, il piano di riparto e i criteri di ripartizione.
- Esercitazione e Pratica(8 ORE):
- Contabilità
- L’assemblea(6 ORE):
- Funzioni dell’assemblea, organizzazione, convocazione e costituzione, il Presidente e il Segretario, validità delle delibere e relativa impugnativa.
- Esercitazione e Pratica(2 ORE):
- I contratti(2 ORE):
- Contratti di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria.
- 10)La responsabilità dell’Amministratore(2 ORE):
- Responsabilità civile e penale dell’amministratore, i reati connessi all’attività professionale e quelli connessi alla responsabilità del mandato.
- 11)Locazioni(2 ORE):
- Le locazioni degli immobili urbani, norme codicistiche e leggi speciali, locazioni abitative e ad uso diverso.
- 12)L’assicurazione(2 ORE):
- Oggetto dell’assicurazione, la responsabilità civile, l’incendio e la polizza globale fabbricati, i valori assicurativi, la proporzionale.
- 13)Tecnologia(4 ORE):
- Gli impianti termici, elettrici ed idraulici, la terminologia tecnica, la manutenzione periodica, il contratto d’appalto, la normativa di sicurezza. La tecnologia edile e gli impianti elevatori.
- 14)Condominio e Ambiente(2 Ore):
- Principale Novità in Materia Ambientale e Contenimento del Consumo Energetico.
- 15)I dipendenti del condominio(2 ORE):
- Il contratto collettivo di lavoro, gli adempimenti fiscali e quelli previdenziali, la retribuzione, il trattamento di fine rapporto, sicurezza sul lavoro.
- 16)Psicologia del condominio(2 ORE):
- La gestione delle dinamiche di gruppo, la partecipazione dell’amministratore ai processi decisionali. Etica condominiale e deontologia professionale.
- 17)La normativa extra-codicistica(2 ORE):
- Le leggi sul risparmio energetico, sui parcheggi, sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sulla sicurezza degli impianti.
- Le controversie condominiali la mediazione e l’arbitrato.
- Rapporti con il legale, recupero forzoso, danno temuto e nuova opera.
- 18) LA FISCALITÀ IMMOBILIARE IN ITALIA(4 ORE):
- Imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES).
- Imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU).
- Imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI).
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale).
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni).
- Imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).
- 19)Condominio, Protezione Dati Personali Dei Condomini E Privacy(4 Ore):
- La protezione dei dati personali sia in relazione all’attività dell’amministratore come professionista, che in relazione al corretto trattamento dei dati dei condomini. Videosorveglianza e Sito internet del condominio – Casistica Particolare.
- 20)Amministratore Manager Building – come si è evoluta la professione e percezione del cliente / condomino(2 Ore):
- Professionista o Manager Building? Legge 4/2013 quali riflessi.
- 21)Il Condominio e la Pubblica Amministrazione(2 Ore):
- Accesso agli atti alla Luce della Nuova Normativa, Ruolo dell’Amministratore nel trattamento dei dati e trasmissione dei Dati nei Confronti della Pubblica Amministrazione.
- 22)Gli Strumenti di Marketing per l’Amministratore condominiale: Social – Blog – Google(4 ore)
- Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
- Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
- 23)Contabilità Condominiale Avanzata e Comparativa quale strumento di Marketing per l’Amministratore 3.0(4 ore)
- Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
- Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
- 24)Prova Finale(8 Ore):
- Prova Scritta con risposta di numero 30 Domande(2 Ore);
- Prova Scritta simulazione Bilancio Preventivo e Consuntivo(2 Ore);
- Prova Orale(4 Ore);
