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L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO: LA NATURA DEL RAPPORTO E L’OBBLIGATORIETA’ DELLA NOMINA.

Amministratore e Mandato

La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di un articolato dibattito, data la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini, poi culminato con la legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, che ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso se organo dell’ente condominio o quale mandatario dell’assemblea!
La riforma pero’ ha ben chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.

Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La Legge 220 ha chiarito anche per quel che concerne l’amministratore giudiziario infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (si tenga a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce in capo agli stessi l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore a mezzo delibera dell’organo competente, cioè l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.

Infezione da Coronavirus di un condominio come si deve comportare l’Amministratore?

Covid-19

L’Amministratore di Condominio ha delle enormi responsabilità in questo periodo di infezione da coronavirus.

Come si deve comportare l’Amministratore?

Mentre sussiste per il soggetto contagiato l’obbligo alla quarantena, non sussiste invece l’obbligo per lo stesso di comunicare il suo stato a tutti coloro con i quali egli sia stato in contatto negli ultimi 15/20 giorni.

In assenza di espressa autorizzazione scritta all’Amministratore di Condominio, nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali, nessuna informazione dovrebbe essere data a cura del legale rappresentante del Condominio.

Si consideri anche che l’Amministratore apprende questa informazione, ma non è in possesso dei dati del test del così detto “tampone” e, pertanto, non ha alcuna certezza circa la fondatezza dell’informazione.

Non essendovi in capo all’Amministratore un obbligo giuridico di rendere nota tale informazione in assenza del consenso, nemmeno vi sarà una sua responsabilità in caso egli abbia mantenuto il silenzio.

Si consideri che se il legislatore non ha ritenuto meritevole la previsione di una norma specifica che imponesse la comunicazione da parte del soggetto contagiato, molto probabilmente si deve procedere in questo modo.

Sicuramente, appare buona norma procedere periodicamente, a seconda dei casi e informando i Condòmini, con la disinfezione e sanificazione delle parti comuni.

DIPENDENTI DEL CONDOMINIO – COVID 19!

covid19 dipendenti del condominio

Si parta del presupposto che i Dipendenti hanno un contratto di prestazione di lavoro subordinato a beneficio di tutti i Condòmini, mentre è la figura dell’Amministratore a ricoprire il ruolo di datore di lavoro. Risulta quindi opportuno, laddove possibile, che questi siano informati dello stato di salute del Dipendente con il quale sono stati in contatto. Seppure con tutte le dovute cautele e delicatezze che il caso impone, si ritiene che ai Condòmini l’informazione sull’eventualità che il Dipendente del Condominio sia positivo al coronavirus debba essere data per tutelare non solo il lavoratore, ma anche tutti gli abitanti MA PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE. L’Amministratore deve acquisire il consenso scritto a darne notizia a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio.
Qualche riflessione in più in merito: il Dipendente è, inevitabilmente, a contatto con le parti comuni e facilmente anche con i Condòmini; non si tratta di malattia comune, ma di emergenza epidemiologica ed i provvedimenti emanati per Covid-19 dal Governo non sembrano porre a carico dell’Amministratore alcun tipo di obbligo al riguardo.
Comunicare ai Condòmini che il Dipendente è affetto da Covid-19 può essere corretto, PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE, affinché gli stessi possano singolarmente valutare ogni aspetto di rischio e prendere le cautele necessarie.
Si tratta di un dovere civico, rafforzato dalle incombenze previste sul datore di lavoro dal Comunicato del Garante della Privacy del 2/3/2020 in relazione alla variazione del rischio biologico derivante dal coronavirus(non si ipotizza sul tema una rilevanza penale nel caso di omissione).
Fermo restando che il lavoratore è TENUTO ad informare il datore di lavoro su ogni situazione di pericolo per la salute e la sicurezza sui luoghi di lavoro, appare opportuna l’acquisizione da parte dell’Amministratore del consenso dell’interessato, prima di dare qualsivoglia notizia sulla sua positività al Covid-19.
La notizia del contagio potrà plausibilmente essere appresa dall’Amministratore condominiale o all’esito di una formale comunicazione da parte delle Autorità Sanitarie o da una comunicazione proveniente dal Dipendente stesso (posto dalle Autorità in quarantena a casa), o dai familiari dello stesso.
In tal caso l’Amministratore condominiale, solo dopo aver ricevuto il consenso dall’interessato, potrà darne notizia a tutti con forme più consone possibili(circolare interna ai soli aventi diritto, NO volantini, NO affissioni).
Il Garante prevede, dunque, soltanto un obbligo per l’Amministratore di Condominio, in quanto datore di lavoro, di segnalare e comunicare alle Autorità Pubbliche eventuali rischi di contagio, laddove però, ovviamente, venga espressamente contattato ed informato dal lavoratore.
Ed è in questo preciso punto che si inserisce la Circolare interna INPS Hermes 716 del 25/2/2020 (citata espressamente dal DPCM dell’8/3/2020, art. 3 comma 2 lettera C) nella quale sarebbero contenute le indicazioni destinate internamente alle strutture territoriali INPS, relative all’utilizzo dei certificati medici per la quarantena obbligatoria o in autotutela preventiva, che riguardano i lavoratori pubblici e privati su tutto il territorio nazionale. Si aggiunga inoltre che i medici INPS, in seguito ad indicazioni ricevute dalla Direzione Generale, sede per sede, metteranno una esenzione dalle visite fiscali per tale tipo di diagnosi.
Rimane pertanto il fatto che, se tale evidenza non risulta chiaramente individuabile nell’attestato di malattia che viene inviato al datore di lavoro Amministratore di Condominio, quest’ultimo può correre il rischio di non essere informato dalle Autorità Sanitarie e restare sprovvisto di un’informazione cruciale se non gli viene poi data, almeno, dal diretto interessato.
CHI deve informare i condòmini laddove la circostanza del contagio fosse accertata definitivamente dalle Autorità Sanitarie?
Tenendo conto della complessità del quadro normativo si ritiene che l’Amministratore condominiale possa inviare comunicazioni formali a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio sullo stato di salute dei Dipendenti, soltanto previa espressa autorizzazione da parte dei diretti interessati.
Diverso il caso in cui si dovesse infettare un convivente del Dipendente con il quale lo stesso occupa un alloggio di proprietà dei Condòmini; infatti con quest’ultimo non vi è in essere alcun rapporto contrattuale e, pertanto, nessuna informazione dovrà essere resa pubblica.
E’ certamente opportuno dare al Dipendente convivente ferie, permessi o ricorrere ad altro sistema al fine di impedire la sua prestazione lavorativa ed in questo caso ai Condòmini andrà semplicemente comunicata la concessione delle ferie o del permesso o di altra soluzione che sia stata applicata il tutto, ovviamente, comprendendo anche la disinfezione delle parti comuni con ditte autorizzate che risultano espressamente indicate nella visura camerale e mediante l’utilizzo di prodotti certificati.

Programma Corso Base 72 ORE + 8 ORE Con Verifica Finale

  1. Il condominio in generale(4 ORE):
  • La proprietà, la comunione, il condominio, l’uso e il godimento delle parti comuni.
  1. Regolamento Tabelle e Registri(4 Ore):
  • Regolamento: Funzione del regolamento, rapporto tra le norme codicistiche e norme regolamentari, regolamento contrattuale ed assembleare.
  • Tabelle Millesimali.
  • Registri Condominiali Obbligatori.
  • Ripartizione Lastrico Solare, Terrazzi a Livello, Tetti e Sottotetti, Balconi a Castello ed Aggettanti e tenuta dei registri obbligatori.
  1. L’amministratore(6 ORE):
  • Natura, nomina e revoca, attribuzione e rappresentanza.
  1. Esercitazione e Pratica(2 ORE):
  2. La contabilità(8 ORE):
  • Il rendiconto, la documentazione giustificativa e la sua conservazione, conto patrimoniale e situazione di cassa, il piano di riparto e i criteri di ripartizione.
  1. Esercitazione e Pratica(8 ORE):
  • Contabilità
  1. L’assemblea(6 ORE):
  • Funzioni dell’assemblea, organizzazione, convocazione e costituzione, il Presidente e il Segretario, validità delle delibere e relativa impugnativa.
  1. Esercitazione e Pratica(2 ORE):
  2. I contratti(2 ORE):
  • Contratti di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria.
  1. 10)La responsabilità dell’Amministratore(2 ORE):
  • Responsabilità civile e penale dell’amministratore, i reati connessi all’attività professionale e quelli connessi alla responsabilità del mandato.
  1. 11)Locazioni(2 ORE):
  • Le locazioni degli immobili urbani, norme codicistiche e leggi speciali, locazioni abitative e ad uso diverso.
  1. 12)L’assicurazione(2 ORE):
  • Oggetto dell’assicurazione, la responsabilità civile, l’incendio e la polizza globale fabbricati, i valori assicurativi, la proporzionale.
  1. 13)Tecnologia(4 ORE):
  • Gli impianti termici, elettrici ed idraulici, la terminologia tecnica, la manutenzione periodica, il contratto d’appalto, la normativa di sicurezza. La tecnologia edile e gli impianti elevatori.
  1. 14)Condominio e Ambiente(2 Ore):
  • Principale Novità in Materia Ambientale e Contenimento del Consumo Energetico.
  1. 15)I dipendenti del condominio(2 ORE):
  • Il contratto collettivo di lavoro, gli adempimenti fiscali e quelli previdenziali, la retribuzione, il trattamento di fine rapporto, sicurezza sul lavoro.
  1. 16)Psicologia del condominio(2 ORE):
  • La gestione delle dinamiche di gruppo, la partecipazione dell’amministratore ai processi decisionali. Etica condominiale e deontologia professionale.
  1. 17)La normativa extra-codicistica(2 ORE):
  • Le leggi sul risparmio energetico, sui parcheggi, sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sulla sicurezza degli impianti.
  • Le controversie condominiali la mediazione e l’arbitrato.
  • Rapporti con il legale, recupero forzoso, danno temuto e nuova opera.
  1. 18) LA FISCALITÀ IMMOBILIARE IN ITALIA(4 ORE):
  • Imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES).
  • Imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU).
  • Imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI).
  • Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale).
  • Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni).
  • Imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).
  1. 19)Condominio, Protezione Dati Personali Dei Condomini E Privacy(4 Ore):
  • La protezione dei dati personali sia in relazione all’attività dell’amministratore come professionista, che in relazione al corretto trattamento dei dati dei condomini. Videosorveglianza e Sito internet del condominio – Casistica Particolare.
  1. 20)Amministratore Manager Building – come si è evoluta la professione e percezione del cliente / condomino(2 Ore):
  • Professionista o Manager Building? Legge 4/2013 quali riflessi.
  1. 21)Il Condominio e la Pubblica Amministrazione(2 Ore):
  • Accesso agli atti alla Luce della Nuova Normativa, Ruolo dell’Amministratore nel trattamento dei dati e trasmissione dei Dati nei Confronti della Pubblica Amministrazione.
  1. 22)Gli Strumenti di Marketing per l’Amministratore condominiale: Social – Blog – Google(4 ore)
  • Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
  • Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
  1. 23)Contabilità Condominiale Avanzata e Comparativa quale strumento di Marketing per l’Amministratore 3.0(4 ore)
  • Analisi teorica dei principali strumenti a disposizione degli studi di amministrazione condominiale;(2 ore)
  • Esercitazione pratica dell’utilizzo degli Strumenti social;(2 ore)
  1. 24)Prova Finale(8 Ore):
  • Prova Scritta con risposta di numero 30 Domande(2 Ore);
  • Prova Scritta simulazione Bilancio Preventivo e Consuntivo(2 Ore);
  • Prova Orale(4 Ore);

Nuove regole sulla privacy previste dall’Unione Europea: misure stringenti riguardo il trattamento dei dati personali

Decreto Privacy: il testo del provvedimento attuativo del GDPR è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 4 settembre 2018. Ora anche l’Italia si è finalmente adeguata al regolamento UE relativo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione degli stessi. Il decreto Gdpr, che abroga la precedente direttiva relativa al regolamento generale sulla protezione dei dati, dispone novità in merito alle regole per la tutela della privacy dei cittadini italiani ed entrerà in vigore il 19 settembre 2018Il decreto attuativo al Gdpr (General data protection regulation) emana nuove regole più serrate a favore della privacy dei cittadini e a “discapito” delle aziende che, per quanto riguarda quelle italiane, dovranno adeguarsi in pochi giorni alle nuove disposizioni dell’Unione EuropeaPer i ritardi nell’adeguamento alle nuove regole sulla privacy le imprese rischiano infatti sanzioni fino a 20 milioni di euro o il 4% del fatturato totale.

Decreto Gdpr in Gazzetta Ufficiale, ecco il testo sulla privacy

Il decreto Gdpr è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 4 settembre 2018. Il testo con la nuova normativa europea sulla privacy è finalmente in GU e prevede disposizioni più rigide cui le imprese italiane dovranno adeguarsi in breve tempo. L’entrata in vigore del provvedimento italiano è stabilita per il 19 settembre 2018, con qualche mese di ritardo rispetto alla normativa europea. È infatti dal 2016 che l’Unione Europea discute sulle modifiche in materia di privacy fino al 25 maggio 2018, data in cui sono scattate le nuove regole per il trattamento dei dati personali delle persone fisiche.

Ora, con i suoi tempi, anche l’Italia si è adeguata ed ha emanato il proprio testo del decreto Gdpr con il quadro normativo completoPer la fase iniziale di attuazione delle regole si prevede maggiore elasticità, come richiesto dal Parlamento al Garante Privacy.

Si allega di seguito il testo completo del decreto privacy 2018 attuativo del GDPR:

Decreto legislativo n. 101 del 10 agosto 2018
È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 4 settembre 2018 il decreto di adeguamento al GDPR. Clicca per scaricare il testo completo.

Testo decreto Gdpr, nuove regole sulla privacy

Il testo italiano del decreto attuativo del Gdpr, che è entrato in vigore dal 19 settembre 2018, ha reso attuative le nuove regole sulla privacy previste dall’Unione EuropeaLe disposizioni contenute nel regolamento UE in materia di privacy prevedono misure più stringenti per i titolari delle aziende riguardo il trattamento dei dati personali in possesso. Tali regole riguardano precisamente la “comunicazione” e la “diffusione” dei dati personali delle persone fisiche. Per il mancato rispetto delle regole saranno applicate sanzioni amministrative. La modifica prevista dall’art. 9 Trattamenti nell’ambito del rapporto di lavoro tramite la disposizione “Informazioni in caso di ricezione di curriculum”, stabilisce che le informazioni di cui all’art. 13 del decreto Gdpr, nei casi di ricezione dei curricula inviati dai candidati, vengano fornite dai datori di lavoro al momento del primo contatto utile, successivo all’invio del CV. Si prevede inoltre che “il consenso al trattamento dei dati personali presenti nei curricula non è dovuto”Il decreto Gdpr prevede poi che i fornitori di servizi di comunicazione elettronica accessibili al pubblico debbano adottare misure tecniche e organizzative adeguate al rischio esistente.

I soggetti che operano sulle reti di comunicazione elettronica devono infatti garantire che i dati personali siano accessibili soltanto al personale autorizzato per fini legalmente autorizzati. Le misure del regolamento UE garantiscono l’attuazione di una politica di sicurezza e la protezione dei dati relativi al traffico e all’ubicazione, nonché degli altri dati personali da eventuali archiviazioni, trattamenti, accessi o divulgazioni non autorizzati o illeciti. Pertanto il testo del decreto Gdpr stabilisce l’obbligo per il fornitore di un servizio di comunicazione elettronica accessibile al pubblico di informare gli abbonati e gli utenti sui rischi in cui incorrono. Le nuove regole sulla privacy hanno introdotto anche una modifica che consente all’interessato che ritiene siano stati violati i propri diritti in materia di protezione dei dati personali la possibilità di proporre reclamo al Garante o fare ricorso dinanzi all’autorità giudiziaria.

Garante Privacy e imprese, ecco i tempi per adeguarsi al decreto Gdpr

Entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto Gdpr, il Garante Privacy verificherà la conformità alle nuove regole per la protezione dei dati personali stabilite dalla normativa UE 2016/679 e porrà in consultazione pubblica il relativo provvedimento generale. In tale provvedimento il Garante per la Privacy indicherà le prescrizioni contenute nelle autorizzazioni generali già adottate che risultino compatibili con le misure del regolamento UE e, dove necessario, provvederà all’aggiornamento delle regole. Entro 6 mesi dalla data di entrata in vigore (19 settembre 2018) del decreto Gdpr le imprese, le associazioni e gli altri organismi rappresentanti le categorie interessate devono sottoporre all’approvazione del Garante per la Privacy i codici di condotta elaborati. La procedura di approvazione deve poi concludersi entro 6 mesi dalla sottoposizione del codice di condotta all’esame del Garante per la protezione dei dati personali. Si ricorda infine che le disposizioni del decreto Gdpr sostituiscono, tramite abrogazione, le sanzioni penali con le sanzioni amministrative previste dal regolamento UE 2016/679. Le sanzioni amministrative saranno applicate anche alle violazioni commesse anteriormente alla data dl 19 settembre 2018, a meno che il procedimento penale non sia stato definito con sentenza o con decreto divenuti irrevocabili.

Fatture elettroniche per gli amministratori di condominio: Ecco le modalità per la ricezione

Il servizio offerto dalla Agenzia delle Entrate, accessibile solo previa compilazione del “codice destinatario” della fattura elettronica non è usufruibile per il condominio essendo privo di partita Iva. Il provvedimento n. 89 757 del 30 aprile 2018 del Direttore dell’Agenzia Entrate, tuttavia, ha  specificato che “Nel caso in cui la fattura elettronica è destinata ad un consumatore finale, un soggetto IVA rientrante nei regimi agevolati di vantaggio o forfettario o dell’agricoltura, l’emittente può valorizzare solo il campo “CodiceDestinatario” con il codice convenzionale(“0000000”, n.d.r.) e la fattura viene recapitata al destinatario attraverso la messa a disposizione del file su apposita area web riservata dell’Agenzia delle entrate. Ciò è possibile qualora non siano stati compilati i campi “IdFiscaleIVA” e sia stato compilato solo il campo “CodiceFiscale” del cessionario/committente”. L’accesso all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate è possibile dopo avere ottenuto le credenziali o con le altre possibilità previste.