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L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO: LA NATURA DEL RAPPORTO E L’OBBLIGATORIETA’ DELLA NOMINA.

Amministratore e Mandato

La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di un articolato dibattito, data la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini, poi culminato con la legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, che ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto che intercorre tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso se organo dell’ente condominio o quale mandatario dell’assemblea!
La riforma pero’ ha ben chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.

Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La Legge 220 ha chiarito anche per quel che concerne l’amministratore giudiziario infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (si tenga a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce in capo agli stessi l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore a mezzo delibera dell’organo competente, cioè l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.

DIPENDENTI DEL CONDOMINIO – COVID 19!

covid19 dipendenti del condominio

Si parta del presupposto che i Dipendenti hanno un contratto di prestazione di lavoro subordinato a beneficio di tutti i Condòmini, mentre è la figura dell’Amministratore a ricoprire il ruolo di datore di lavoro. Risulta quindi opportuno, laddove possibile, che questi siano informati dello stato di salute del Dipendente con il quale sono stati in contatto. Seppure con tutte le dovute cautele e delicatezze che il caso impone, si ritiene che ai Condòmini l’informazione sull’eventualità che il Dipendente del Condominio sia positivo al coronavirus debba essere data per tutelare non solo il lavoratore, ma anche tutti gli abitanti MA PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE. L’Amministratore deve acquisire il consenso scritto a darne notizia a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio.
Qualche riflessione in più in merito: il Dipendente è, inevitabilmente, a contatto con le parti comuni e facilmente anche con i Condòmini; non si tratta di malattia comune, ma di emergenza epidemiologica ed i provvedimenti emanati per Covid-19 dal Governo non sembrano porre a carico dell’Amministratore alcun tipo di obbligo al riguardo.
Comunicare ai Condòmini che il Dipendente è affetto da Covid-19 può essere corretto, PREVIO ESPRESSO CONSENSO DEL LAVORATORE, affinché gli stessi possano singolarmente valutare ogni aspetto di rischio e prendere le cautele necessarie.
Si tratta di un dovere civico, rafforzato dalle incombenze previste sul datore di lavoro dal Comunicato del Garante della Privacy del 2/3/2020 in relazione alla variazione del rischio biologico derivante dal coronavirus(non si ipotizza sul tema una rilevanza penale nel caso di omissione).
Fermo restando che il lavoratore è TENUTO ad informare il datore di lavoro su ogni situazione di pericolo per la salute e la sicurezza sui luoghi di lavoro, appare opportuna l’acquisizione da parte dell’Amministratore del consenso dell’interessato, prima di dare qualsivoglia notizia sulla sua positività al Covid-19.
La notizia del contagio potrà plausibilmente essere appresa dall’Amministratore condominiale o all’esito di una formale comunicazione da parte delle Autorità Sanitarie o da una comunicazione proveniente dal Dipendente stesso (posto dalle Autorità in quarantena a casa), o dai familiari dello stesso.
In tal caso l’Amministratore condominiale, solo dopo aver ricevuto il consenso dall’interessato, potrà darne notizia a tutti con forme più consone possibili(circolare interna ai soli aventi diritto, NO volantini, NO affissioni).
Il Garante prevede, dunque, soltanto un obbligo per l’Amministratore di Condominio, in quanto datore di lavoro, di segnalare e comunicare alle Autorità Pubbliche eventuali rischi di contagio, laddove però, ovviamente, venga espressamente contattato ed informato dal lavoratore.
Ed è in questo preciso punto che si inserisce la Circolare interna INPS Hermes 716 del 25/2/2020 (citata espressamente dal DPCM dell’8/3/2020, art. 3 comma 2 lettera C) nella quale sarebbero contenute le indicazioni destinate internamente alle strutture territoriali INPS, relative all’utilizzo dei certificati medici per la quarantena obbligatoria o in autotutela preventiva, che riguardano i lavoratori pubblici e privati su tutto il territorio nazionale. Si aggiunga inoltre che i medici INPS, in seguito ad indicazioni ricevute dalla Direzione Generale, sede per sede, metteranno una esenzione dalle visite fiscali per tale tipo di diagnosi.
Rimane pertanto il fatto che, se tale evidenza non risulta chiaramente individuabile nell’attestato di malattia che viene inviato al datore di lavoro Amministratore di Condominio, quest’ultimo può correre il rischio di non essere informato dalle Autorità Sanitarie e restare sprovvisto di un’informazione cruciale se non gli viene poi data, almeno, dal diretto interessato.
CHI deve informare i condòmini laddove la circostanza del contagio fosse accertata definitivamente dalle Autorità Sanitarie?
Tenendo conto della complessità del quadro normativo si ritiene che l’Amministratore condominiale possa inviare comunicazioni formali a tutti i Condòmini ed a coloro che vivono nell’edificio sullo stato di salute dei Dipendenti, soltanto previa espressa autorizzazione da parte dei diretti interessati.
Diverso il caso in cui si dovesse infettare un convivente del Dipendente con il quale lo stesso occupa un alloggio di proprietà dei Condòmini; infatti con quest’ultimo non vi è in essere alcun rapporto contrattuale e, pertanto, nessuna informazione dovrà essere resa pubblica.
E’ certamente opportuno dare al Dipendente convivente ferie, permessi o ricorrere ad altro sistema al fine di impedire la sua prestazione lavorativa ed in questo caso ai Condòmini andrà semplicemente comunicata la concessione delle ferie o del permesso o di altra soluzione che sia stata applicata il tutto, ovviamente, comprendendo anche la disinfezione delle parti comuni con ditte autorizzate che risultano espressamente indicate nella visura camerale e mediante l’utilizzo di prodotti certificati.

Seminario di Formazione Naca Web Marketing

Seminario N.A.C.A. sul Web marketing

Il seminario si terrà presso l’IBT Business Centre di Pompei in Via S.S. 145, n°24. Venerdì 5 aprile 2019 cominceremo alle ore 9:00 e termineremo alle 18:00.

N.A.C.A è un’associazione particolarmente sensibile alle esigenze degli iscritti, come conseguenza organizza dei corsi di formazione ed aggiornamento all’avanguardia, che trattano argomenti attuali ed indispensabili per integrare le competenze degli amministratori di condominio.

Argomenti trattati

Prima parte

Titolo: Internet per gli amministratori di condominio

Siti web per professionisti ottimizzati sui motori di ricerca
  • Come funziona Google ed i motori di ricerca
  • Caratteristiche dei siti per studi amministrativi
  • Cosa fare per ottenere un sito performante
  • Incrementare i contatti e le richieste di preventivi

Seconda parte

Titolo: Web Advertising & Social media marketing

Nuove funzioni dei siti creati da OS Informatica
  • I social network per amministratori
  • I forum
  • Visibilità dello studio e web reputation
  • La pubblicità sul web

Conclusione

Titolo: Come creare il funnel

funnel marketing per amministratori di stabili - OS Informatica
  • Individuare le esigenze del target
  • Identificare gli strumenti da utilizzare
  • Pianificare la strategia
  • Servizi bates
  • Casi studio

I partecipanti al seminario N.A.C.A. sul web marketing acquisiranno le competenze sufficienti per creare una efficiente strategia di marketing, volta all’incremento del portafogli di condomini da amministrare.

Gli strumenti informatici sono uno degli argomenti, previsti dal legislatore nel DM 140/14. Per la precisione, all’articolo 5 comma 3, vengono definite le materie che costituiscono la corretta formazione per l’amministratore:

I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:

h) l’utilizzo degli strumenti informatici.

Con questa attenzione l’informatica e le sue applicazioni, si considerano un argomento indispensabile nella preparazione professionale degli amministratori. L’informatica può offrire molti vantaggi che vanno ben oltre ad un semplice foglio Excel. N.A.C.A. lo sa!

Consigliere Ordine Architetti: “Il commissariamento ci ha bloccati. Dobbiamo ripartire”

 

L’arch. Cerbone, ospite del Riqualifichiamo Insieme Tour by Naca denuncia: “Purtroppo siamo stati commissionati perdendo il contatto con la città lasciandola nelle mani di addetti ai lavori senza specifiche competenze”

“Per troppo tempo”, spiega l’architetto Antonio Cerbone – consigliere dell’Ordine degli Architetti di Napoli “abbiamo avuto le mani legate dal commissariamento, che ha limitato il nostro operato esclusivamente alle dinamiche ordinarie. In occasioni come quella di stamattina, dove professionisti si incontrano e discutono di problematiche inerenti il settore edilizio nelle sue molteplici sfaccettature, la presenza dell’Ordine degli Architetti è necessaria per confermare l’importanza che la nostra professione ha sempre avuto sul territorio”.
Un messaggio chiaro quello che Cerbone ha lanciato durante il convegno organizzato dall’ associazione Naca nell’ambito del progetto “Riqualifichiamo Insieme” tenutosi la mattina del 19 ottobre a Gragnano.. Temi del convegno sono stati la riqualificazione urbana dei centri storici, Sisma Bonus, Ecobonus, Ras e Finanziamenti Condominiali.
Il consigliere spiega anche come il primo passo da affrontare per poter raggiungere un regime di sicurezza nel territorio dal punto di vista edilizio, consiste nel creare incentivi che invoglino i condomini, i proprietari e chiunque gestisca immobili costruiti al di fuori delle norme antisismiche, a effettuare le indagini sugli stabili che rappresentano, troppo spesso, i primi deterrenti ad una progettualità concreta. Inoltre Cerbone sottolinea come la maggior parte delle zone a rischi rientrino nei centri storici, spesso vincolati dalla sovrintendenza ai beni culturali; l’ordine degli architetti ha il dovere di intervenire in merito e non lasciare spazio allo sciacallaggio edilizio.

Sicurezza degli abitati: l’associazione Naca denuncia “al Sud siamo indietro di 15 anni”

“Al sud siamo indietro di almeno 15 anni. Mente a Milano si parla di efficientamento energetico, a Napoli a stentiamo ancora a mettere in sicurezza i fabbricati”

In occasione del terzo appuntamento del Riqualifichiamo insieme Tour presso la Biblioteca comunale di Gragnano un gruppo di professionisti del settore si è riunito per discutere di sicurezza abitativa e riqualificazione immobiliare.
Ospiti del convegno sono stati: la Dott.ssa Raffaela dell’Acqua- associazione Harley&Dikkinson; il Dott.Luca de Riso- Dottore Commercialista; l’ Arch. Fabio de Lillo e l’Avv. Luigi Vingiani- segretario nazionale confederazione GdP.
Naca, che da anni lavora sul territorio nazionale ed in particolar modo nel Sud Italia, ha lanciato in estate una campagna volta alla sensibilizzazione su tema della sicurezza e riqualificazione edilizia.
Tuttavia, nonostante il lavoro dell’associazione professionale e del networking che Naca è riuscita a creare tra i vari Ordini Professionali operanti nel settore della gestione immobiliare, si registra purtroppo a tutt’oggi un gap tra gli edifici del nOrd e del Sud Italia “Il gap è culturale oltre che economico” – denuncia il dott. Rocco – “Al sud partiamo con un ritardo tra i 10 ed i 15 anni, questo gap non ci mette in condizioni di competere. Il Nord sta già operando attraverso l’efficientamento energetico dei fabbricati, mentre noi solo adesso stiamo operando sulla messa in sicurezza degli edifici. Ma stiamo lavorando per colmarlo”

Riqualifichiamo Insieme – Intervista a Sabrina Apuzzo, responsabile nazionale Naca

Il progetto Riqualifichiamo Insieme nasce dalla volontà dell’associazione Na.Ca. – National Association Condominium Administrators – che da ormai cinque anni raggruppa amministratori di condominio in Campania, Lazio, Basilicata, Puglia. La figura dell’amministratore di condominio è tra le professionalità che più sono a contatto con  le problematiche che riguardano le civili abitazioni. Sabrina Apuzzo, responsabile nazionale di Naca, illustra gli obbiettivi e le potenzialità di questo progetto.